Perspective: Comment mieux loger… les caisses du parti

La Société immobilière du Cameroun pouvait-elle faire mieux que ce qu’elle a proposé jusqu’ici? Assurément oui, parce que l’existence même d’une structure de ce genre s’accommode mal de près de 15 ans d’inertie, sans aucun investissement, alors même que, sur le papier, la politique du gouvernement en matière d’accès au logement social n’a pas changé et que la Sic reste, dans cette même logique et plus que la Maetur ou le Crédit Foncier, l’instrument approprié pour la mise en application d’une telle politique. La situation se conçoit d’autant moins que, au fur et à mesure que passent les années et compte tenu du niveau de pauvreté qui sévit dans les villages, l’exode vers les villes s’est accentué, provoquant une demande encore plus accrue de logements.

Sans rentrer dans le débat sur l’efficacité de la Sic, à qui on peut évidemment reprocher beaucoup de choses, il serait utile de se demander s’il est judicieux, comme les autres axes du dossier ont pu le faire constater, à un échec de la politique de cette société et de son management actuel, puisque la grosse crise de logement intervient au lendemain du départ des expatriés de la tête de la Sic.

L’intention est incontournable, au vu de la têtutesse des faits, mais elle tient peu compte de certaines réalités sur lesquelles, sans doute par désir de sauvegarder la notion de solidarité gouvernementale, les principaux acteurs autant de la Sic que du tout nouveau ministère en charge du Développement urbain et de l’Habitat, refusent de communiquer. Pourtant, à la lecture de certains documents, il est évident que l’Etat a sa part de responsabilité dans l’échec de la Sic, c’est-à-dire dans la rareté de l’offre de logements sociaux dans les grandes villes du Cameroun, pour avoir été le premier à prendre des décisions parfois contradictoires sur le sujet et, surtout, pour n’avoir pas toujours, le premier rempli les engagements qui étaient les siens dans le protocole de convention avec cette institution supposée être au service des défavorisés.

Salaires

Si la première initiative a été de construire des logements pour cadres, et donc pour l’élite de la société, il ne faudra pas perdre de vue, comme cela a été bien spécifié plus tard, que la naissance de la Société immobilière du Cameroun, plus que celle de la Maetur ou du Crédit foncier du Cameroun, correspondait à un désir de favoriser l’accès, des couches sociales peu nanties, à des logements décents et à faible coût. Mais c’est une mission qui n’a pas toujours été interprétée de la même manière par tout le monde, surtout lorsque, au début des années 90, l’Etat a entrepris de faire signer, à toutes les entreprises parapubliques, des contrats de performances devant l’assurer de leur rentabilité. Or, dans le même temps, intervenait la fameuse double baisse des salaires des fonctionnaires, jusque-là les principaux demandeurs de logements à la Sic. Fallait-il alors donner la priorité à la performance économique ou à la dimension sociale: les thèses se sont opposées sans que le gouvernement ne tranche véritablement, ou ne donne de la suite à ses choix stratégiques.

Car, dans le cas précis de ces baisses de salaires des fonctionnaires, le gouvernement avait choisi de faire opérer, par la Sic, une baisse substantielle sur les logements occupés par les fonctionnaires (de 30 à 65 %), en proposant de trouver une mesure de compensation (versement de forfaits complémentaires par le ministère en charge des Finances). Plus important encore, le même gouvernement, par la voix du ministre alors en charge des questions d’Habitat, Henri Eyebe Ayissi, précisait même qu’il faudrait désormais, dans les opérations d’octroi de logement (en location ou en vente), " donner la priorité aux agents publics et aux fonctionnaires. A la Sic Mendong par exemple, la commercialisation qui s’est opérée a permis de réserver aux agents publics 67% des logements mis en vente ou en location. "

Les problèmes qui en ont découlé étaient multiples, mais tournant tous autour de la mise en faillite programmée de la Sic, qui perdait de ce fait plus de la moitié de ses recettes alors que, comme on allait s’en apercevoir plus tard, les mêmes fonctionnaires allaient se faire de l’argent, par la technique de la sous-location, sur le dos de l’Etat. Une maison louée à la Sic à 35.000F, devant la crise du logement, était sous-louée à 80.000F, sans que le fonctionnaire enregistré daigne même reverser les 35.000 F de la Sic, au vu et au su de tous. Après de nombreuses années, sûr d’être couverts par des protégés, ces mêmes fonctionnaires (entre temps affectés dans d’autres localités) n’hésitaient pas à engager des bras de fer avec la Sic, refusant même de libérer les logements qui auraient pu faire rentrer de l’argent à l’entreprise.Les compensations se sont accumulées, et l’Etat n’a jamais rien reversé. Ni même ce qu’il aurait dû faire pour certaines autres constructions de la Sic réquisitionnées par certains départements ministériels comme celui en charge de la Défense ou celui en charge des Finances. A ce jour, certaines personnes proches du dossier évaluent ces compensations à plusieurs dizaines de milliards de francs Cfa, qui auraient sans doute permis à la Sic d’engager d’autres actions de logement.

Complaisance

Naturellement, dans un tel contexte de flou généralisé, la direction actuelle de la Sic en a sans doute profité pour poser des actes peu en rapport avec l’orthodoxie budgétaire. Encore une fois, elle aura été couverte par le système en place, où les actions sociales s’étaient déportées du logement vers les oeuvres de la Première dame ou les activités du parti au pouvoir, dans les zones d’origine des principaux responsables comme au siège même du parti.

En fait, la Sic a traîné comme un boulet le malaise de départ dans la politique gouvernementale en matière de logement et d’habitat. Un Etat qui est resté écartelé entre plusieurs options: d’abord, l’habitat planifié (qui aurait dû être le leitmotiv de la Sic), et qui, comme le notait Philippe Bissek dans son ouvrage (cité plus loin dans ce dossier), "implique l’intervention des structures organisées, publiques ou privées, en vue d’imaginer, projeter, concevoir et produire un cadre de vie dans un espace géographique donné, selon des conditions techniques et architecturales propres à favoriser une gestion efficiente et rationnelle des infrastructures réalisées."

Une technique réussie à la perfection par le gouvernement tunisien, et qui a d’ailleurs proposé de l’exporter au Cameroun dans le cadre d’une convention de 10.000 logements qui, pour l’instant, est au ralenti. L’autre option est l’habitat administré où, selon le même auteur, "l’initiative des constructions se situe du côté des administrés et non de l’administration. L’Etat doit alors se cantonner dans un rôle de coordination, de réglementation et de surveillance, avec parfois un prolongement dans la réalisation d’équipements d’accompagnement (écoles, hôpitaux, jardins, commerces…)” C’est le rôle qu’aurait pu jouer la Maetur. Enfin, par lâcheté, par complaisance ou par impuisance et fuite en avant, l’Etat a laissé s’implanter l’habitat spontané, conséquence "normale" de la croissance urbaine et qui échappait, comme par définition, au contrôle des pouvoirs publics, jusqu’au moment où survient un drame.

Les deux dernières options, dans un cadre aussi désorganisé et peu rigoureux, ont entraîné, entre autres, les opérations de déguerpissement musclées observées ces derniers jours à Yaoundé et Douala. La première, du fait de son immatérialité, a alors prêté à sourire lorsqu’a été rendue public le projet de la Sic de construire… 160 logements en co-propritété (d’un coût unitaire minimum de 20 millions), dans une ville où il en faudrait des dizaines de milliers. Les deux montrent simplement les balbutiements d’un système qui, en 45 ans d’indépendance, n’a pas pu définir un cadre cohérent d’habitat pour ses populations. Et qu’il est dérisoire aujourd’hui de ne tirer que sur la Sic qui, encore une fois, ne force guère l’administration.